市場觀察

HDB 不再只踩煞車：新加坡住宅政策正在轉向嗎？

HDB resale 只跌了 0.1%、0.3%，政府卻已經開始拆掉部分限制。這不是因為市場崩了，而是疫情後 BTO 供給終於追上來，resale 的稀缺溢價正在消失。接下來真正值得看的，不是房價會不會大跌，而是政府願不願意把 HDB loan LTV 從 75% 調回 80%。

市場觀察

2026-08-24

崩盤了嗎？

2026 年的新加坡住宅市場，出現了一個很少見、也很有意思的分叉。HDB resale price index 第一季跌 0.1%，第二季再跌 0.3%；同一時間，private residential property 第一季上漲 0.9%，第二季又漲 0.5%，上半年累計仍是正成長 1.4%。

所以問題顯然不是「新加坡房市全面轉空」。私宅沒跌，甚至還在漲；真正轉弱的是 HDB resale。更耐人尋味的是，HDB 跌幅其實小得有點可笑，政府卻已經在 7 月取消部分 private-property owner 購買 resale HDB 的 15 個月等待期，8 月又提高多項 HDB、loan、grant 與 EC 的收入上限。

如果只看單季 -0.1%，很容易覺得政府反應過度。但把價格、成交量、BTO 供給和等待時間連起來，畫面就不一樣了：政府看到的可能不是一個小小的負數，而是一條已經走了五、六季的減速趨勢。

換句話說，-0.1% 比較像最後亮起來的警示燈，不是引擎突然壞掉的原因。真正的原因，早就在供給和成交量裡累積一段時間了。

價格還沒跌以前，成交量已經先說話

房地產市場轉向時，通常不是價格先跳水，而是成交先冷掉。買家覺得不用急，賣家又不願意立刻降價，於是兩邊僵住，transaction volume 先縮；只有當賣家等不下去，價格才慢慢鬆。

HDB resale 正在走這個順序。2025 年全年 resale volume 下跌 9.7%，第四季成交量同比更少 18.2%；到了 2026 年第二季，成交量仍比去年同期低 10.2%。這比單季 -0.1% 更重要，因為它表示市場不是偶然被幾筆交易拉低，而是 marginal buyer 已經不像以前那麼急著進場。

疫情那幾年，買家的心理很簡單：BTO 要等太久，現在不買 resale，明年可能更貴。這種預期本身就會製造需求。現在邏輯反過來了：既然 BTO 等待時間下降、某些項目甚至不用搶，那我為什麼要接受 resale seller 開出的任何價格？

只要買家開始相信「下季也不會更貴」，市場不需要出現恐慌，成交自然就會縮。這也是為什麼對政策制定者來說，連續幾季 0%、-0.1%、-0.3%，未必比單季跌 1% 更輕鬆。前者代表一種新預期正在形成，而且很難靠喊話逆轉。

這一輪真正的主角，是 BTO 供給正常化

疫情期間的 HDB resale boom，很大一部分建立在「現在就能住」這個稀缺性上。BTO 工程延誤、waiting time 拉長，急著結婚、搬家或組成家庭的人，只能轉向 resale。賣家的底氣不是房子突然變得特別好，而是買家沒有像樣的替代方案。

現在替代方案回來了。HDB 預計在 2026 年推出約 19,600 套 BTO，2025 至 2027 年至少推出 55,000 套；2026 年 2 月的 BTO 與 SBF exercise 一次供應 9,012 套，其中 4,320 套是 SBF，接近五分之一的 SBF 已經完工，當期約八成 BTO 的等待時間少於四年。

更直接的訊號，是一些非熱門區的新屋已經不再稀缺。2026 年 6 月 Sembawang 的 first-timer family application rate，4-room 約 0.6、5-room／3Gen 約 0.4、3-room 約 0.7。申請率低於 1 的意思很直白：不是每個人都一定拿得到房，而是合資格的首次申請家庭，理論上根本不需要互相搶完所有配額。

這對 resale seller 的議價權很傷。以前賣家可以說：「你嫌七十萬太貴，那你去等五年 BTO。」現在買家真的可以回答：「好啊。」

因此，我比較不會把現在的 HDB 疲弱解讀成「大家突然不想住 HDB」，而是前幾年被供給短缺放大的 scarcity premium 正在回吐。這個差別很重要：需求衰退可以等經濟恢復，供給結構改變卻可能持續好幾年。

如果不在乎地點，「BTO 要等」甚至不一定成立

大家談 BTO 和 resale 時，常把選擇講成一個很簡單的二分法：BTO 比較便宜，但要等三、四年；resale 比較貴，可是很快就能入住。這個說法對熱門新項目大致成立，卻漏掉了 SBF，也就是 Sale of Balance Flats。

SBF 不是另一批剛準備開工的新房，而是 HDB 主要把先前項目留下來、仍在施工或已完工的單位重新拿出來賣。有些仍在施工，有些接近完工，也有些在申請時就已經蓋好。2026 年 2 月推出的 4,320 套 SBF 裡，接近兩成已經完工。對不堅持特定 town、樓層、座向，房型選擇也有彈性的買家來說，選到這一類單位，等的主要是申請與交易程序，不是再看著房子蓋三、四年。

當然，這不代表走進 HDB 就能像買現貨一樣當天拿鑰匙。申請人仍然只能在當期 BTO 或 SBF 之間擇一，先選 town 和 flat category，再經過電腦抽籤；2026 年 2 月這批 SBF 預計 4 月通知 queue position，選房則從 7 月開始。最後能不能買到已完工單位，還要看抽籤順位、輪到自己時的剩餘選擇，以及 ethnic quota。比較精確的說法是：可以跳過施工等待，不能跳過申請、抽籤和買房流程。

但從市場角度看，這已經足以改變 resale 的定價。對地點有剛性需求的人——例如一定要住父母附近、卡學區、通勤或孩子入學時間——resale 的確仍有很高的立即入住價值；對地點沒有那麼在乎的人，outside option 卻不再只是「便宜 BTO，但苦等四年」，而可能是「用新屋價格買一套已經蓋好的 SBF」。

這也表示 resale 的壓力不會平均分布。成熟區、父母附近、交通節點或其他難以替代的位置，賣家仍可能守得住價格；比較外圍、產品差異不大、買家又沒有地點執念的 resale，則更容易被 SBF 和短等待 BTO 壓住。真正消失的不是所有 resale demand，而是「只要想快點入住，就只能接受 resale 賣方開價」這個前提。

政府自己增加供給，也碰上政策最難解的矛盾

HDB 從來不只是一間讓人住的房子。對很多家庭來說，它也是 CPF 使用場景、退休規劃和家庭資產負債表裡最大的一項資產。這讓政府必須同時講兩句彼此有點打架的話：

1. 年輕人應該買得起房。
2. 已經買房的人，資產價值也不應長期下跌。

兩個目標都合理，但不可能同時做到極致。大量供應便宜 BTO，必然會降低部分買家對 resale 的需求；resale 價格如果永遠穩定上漲，又會讓下一批首次買家更難進場。

所以政府真正喜歡的 equilibrium，可能從來不是「房價完全不漲」，而是名目價格每年溫和上升，速度低於薪資。假設 HDB 每年漲 2% 至 3%，家庭收入漲 4% 至 5%，affordability 仍在改善，屋主帳面上的資產數字也沒有倒退。這才是政治上最舒服的區間。

這一段是分析，不是政府公開承認的目標。但從政策節奏看，容忍過熱的程度很低，容忍持續負成長的程度似乎也沒有很高。「不炒房」比較準確的意思，大概不是房價不能漲，而是不能變成高槓桿、失控式的短期投機市場。

15 個月等待期取消，是第一個很清楚的倒帶

2022 年 9 月，政府一邊把 HDB loan LTV 從 85% 降到 80%，一邊引入 15 個月 wait-out period：剛賣掉私宅的人，不能立刻轉買 non-subsidised HDB resale flat。當時理由很清楚，就是冷卻市場、避免資金較充裕的 private-property owner 推高 resale demand。

2026 年 7 月，政府把這條等待期取消，但範圍控制得很精準：只適用於購買 non-subsidised resale flat，而且買家不能使用 HDB housing loan。也就是說，政府增加了一批有能力用銀行融資或自有資金買房的需求，卻沒有同時擴大全市場槓桿。

官方說法仍然很溫和，稱 resale market 經過幾季 moderation，已出現 stabilisation signs。可是政策效果不會因為措辭溫柔就消失：它確實是在把原先被擋在外面的買家放回 resale 市場。

接著，2026 年 National Day Rally 又宣布提高 subsidised HDB、resale CPF Housing Grant、HDB loan 和 EC 的收入上限。單看每一項，都可以解釋成與收入成長同步、改善 eligibility；連在一起看，方向則很一致：先擴大 buyer pool，先增加合資格需求，但暫時不碰所有人的 borrowing capacity。

為什麼下一個自然工具，可能是 HDB LTV 75% → 80%

談 LTV 前，先釐清一個常見誤會：HDB concessionary loan 和銀行住宅貸款不是同一套制度。銀行／金融機構的 property loan 受 MAS macroprudential framework 約束；HDB loan 則由政府與 HDB 自己決定。2024 年 HDB 把 LTV 降至 75%，是主動「對齊」銀行，不代表兩者依法必須永遠同步。

這段歷史很重要。現在如果 HDB loan 從 75% 回到 80%，不需要 MAS 同時放寬銀行房貸，也不會自動讓 condo、landed 或投資客增加槓桿。它只會提高符合 HDB loan 資格者的 financing capacity。

而且 75% → 80% 並不算制度性大轉向，更像撤銷 2024 年最後一層 cooling measure，回到 2022 至 2024 年曾經存在的配置。政府甚至很容易把它包裝成 supporting home ownership，而不需要使用「救市」這種難聽的字眼。

但它也不是沒有代價。假設一套 resale HDB 售價 S$600,000，75% LTV 最多借 S$450,000；80% 則是 S$480,000。marginal buyer 突然多出 S$30,000 purchasing power，賣家很可能把一部分融資空間吃進售價。對單一買家是降低首付，對整體市場則可能重新推高價格。

這正是政府為什麼先動 eligibility、grant 和 wait-out，而不是直接放 LTV：前者可以定向支援特定家庭，後者則是把槓桿加到一整批買家身上。只是當價格連續不正、成交量又持續收縮時，LTV 會變成一個成本很低、效果很直接、而且歷史上容易逆轉的政策旋鈕。

如果 Q3 又是負的，政策會怎麼變？

沒有人知道政府下一步一定做什麼，所以這裡只能談情境，不是假裝有內幕。真正值得觀察的是 2026 年第三季 RPI、resale volume，以及現有措施能不能把買家帶回來。

這裡最反直覺的地方，是政府可能根本不用等到 -3%、-5% 才動。對 HDB 這種兼具居住與家庭資產功能的市場，政策底線也許不是「不能崩」，而是「不能讓大家形成長期不會漲的預期」。只要連續幾季不是正的，政治和行為上的影響就已經開始。

ABSD 為什麼仍然是最後一道牆

如果 HDB LTV 是手術刀，ABSD 比較像拆防火牆。它影響的不只 HDB buyer，而是第二套住宅、private condo、landed、Singapore PR、外國買家和整個住宅投資需求。動 HDB LTV，可以說是幫助自住家庭降低首付；動 ABSD，市場收到的訊號會變成：政府開始希望投資需求重新進場。

問題是 private market 現在根本沒跌。2026 年第二季 private residential price index 上漲 0.5%，上半年累計上漲 1.4%；政府同時維持很高的 GLS supply，2026 年 Confirmed List 全年約 9,320 units，比過去十年平均高五成以上。在這種情況下全面砍 ABSD，等於拿汽油去救一個只在 HDB 局部變冷的市場，政策上很難合理化。

所以，即使未來真的開始碰 ABSD，也更可能先看到 targeted exemption、特定 upgrader remission、限時安排，或針對某些 citizenship profile 的局部調整。直接全面降 rate，才是比較接近「整個住宅市場 demand 不夠」的強烈訊號。

這個判斷可能錯在哪裡？

把政策工具排成一條 ladder 很好理解，但市場不一定照劇本走。這個 thesis 至少有幾種明確的證偽方式：

• Q3 成交量和價格自然回穩：如果取消等待期、提高收入上限後，resale volume 明顯回升，價格恢復小幅正成長，政府就沒有理由急著提高 LTV。
• BTO demand 重新升溫：若 application rate 普遍回到供不應求、waiting time 再拉長，resale 的替代品壓力會下降，scarcity premium 可能部分回來。
• 就業或經濟出現更大衝擊：如果疲弱不是供給正常化，而是收入預期、失業或信用條件惡化，單純放寬 LTV 未必能創造真正需求，政府也可能選擇不同工具。
• 私宅同步轉弱：若 private price、sales volume 和 land bids 一起惡化，政策問題便不再只是 HDB。屆時 ABSD 或 MAS-wide measures 的相對機率才會上升。
• 政府接受更長時間的橫盤：我假設政府不喜歡連續 nominal decline；若政策制定者認為幾季負成長只是健康修正，LTV 完全可以維持 75% 很久。

還有一個現實風險：LTV 放寬可能幫到首付不足的家庭，卻也可能很快被房價吸收。若供給仍大、需求只靠槓桿托住，結果可能不是更好的 affordability，而只是買家背更多債、賣家拿到更高價格。這也是為什麼「政策會不會做」和「政策應不應該做」，其實是兩個不同問題。

真正值得看的，不是政府有沒有重新炒房

把最近的措施直接叫作「炒 HDB」很爽，也不是完全沒道理，但精確一點說，政府現在比較像發現煞車踩得有點深，開始鬆腳。它仍然大量供應 BTO，也沒有放寬銀行房貸或 ABSD；只是當 resale 從高速上漲一路減速到連續負成長，政策重心開始由壓抑需求，轉向避免需求斷掉。

這個轉向之所以有趣，是因為它暴露了 HDB policy 最核心的矛盾：政府既要大量生產相對便宜的新房，又希望既有一百多萬戶屋主的資產繼續溫和升值。供給政策成功，resale scarcity premium 消失；價格一旦真的停止上漲，政府又必須考慮托住需求。

核心判斷：2026 年 HDB resale 的弱勢，較像 BTO 供給正常化後的結構性重估，不是新加坡住宅需求突然崩壞。若第三季仍是負成長，HDB loan LTV 從 75% 回到 80% 會成為最乾淨、最容易倒帶的政策選項；ABSD 則仍然是整個住宅市場都轉弱後，才有理由動用的最後一道牆。